Movilización de vivienda vacía (patología urbana) hacia el alquiler social
En comentario de una yayaflauta, se pide debatir, dentro del apartado de temas, sobre estrategias para las viviendas vacías.
Para iniciar el debate, a continuación os dejo un documento de análisis del GRUPO VIVIENDA PUBLICA YA , con aportaciones interesantes que me gustan y otras que no mucho, pero vienen bien para el debate y la búsqueda de soluciones (todos vuestros comentarios constituirán el debate en torno al tema):
«MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL. PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA (versión 2, enero 2012). GRUPO VIVIENDA PUBLICA YA.
A continuación os dejo el documento de análisis del GRUPO VIVIENDA PUBLICA YA , con aportaciones interesantes que me gustan y otras que no mucho, pero vienen bien para el debate y la búsqueda de soluciones:
Documento versión 2 Enero 2012
Casi unas 300 personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M, DRY, PAH, PVD y otros concurrentes queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene. A tal efecto hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! El grupo lo ha lanzado Javier Burón Cuadrado, pero él no tiene ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica del mismo. En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo iremos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés. Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.
Nuestro segundo debate ha girado en torno a la MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.
Como conclusión del debate aportamos las siguientes: (A) PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL y (B) PROPUESTAS DE ACCION SOCIO-POLITICA
(A)
España cuenta en estos momentos con unos 25.5 millones de viviendas y uno de los ratios vivienda/habitantes más alto de la UE. En función de la fuente que se consulte, tenemos algo más de 3 millones de viviendas vacías de segunda mano (VVSM, lo que podríamos llamar vivienda vacía usada de toda la vida de Dios) y sobre un millón y medio de viviendas en stock (VVS, viviendas de promotores o entidades financieras, recién construidas, nunca utilizadas y a la espera de comercialización). Por otra parte, nuestro parque de alquiler a duras penas supera el 10% del total de viviendas, cuando en la UE la media se sitúa entre el 40%-50%. Y nuestro parque público de alquiler está en el entorno del 0.5% del total, cuando en la UE lo habitual es que el mismo sea un 20%-30% del total de viviendas de un país. Es fácil perderse en esta materia, pues las fuentes «oficiales» dan cifras desde 2 millones de viviendas vacías hasta 6 (posible nuevo dato INE censo 2012). Sea como fuere, España es, casi con toda seguridad, el único país de la UE con más del doble de viviendas vacías que en alquiler. Dato que, por sí solo, nos debería hacer reflexionar.
Las VVSM son un problema en España desde hace décadas, pero solo un porcentaje pequeño de la población española lo han considerado una disfunción urbana, económica, medioambiental y social. Las VVS sí que están muy presentes en los medios de comunicación y el debate social actual, no solo por lo poderosos que son sus titulares (promotores, pero por encima de todo entidades financieras), sino por los problemas generales que dicho paquete de viviendas (y suelos) le está causando a la economía y a la sociedad española.
En relación a la VVSM en España se ha partido siempre de un mito que está aún por demostrar. A saber, que las personas que disponen de viviendas vacías en España no las alquilan por miedo a no cobrar, sufrir destrozos en las viviendas o no poder recuperarlas. La realidad es que en el año 2010 solo el 1.5% de los alquileres en España acabaron en los tribunales (Datos del Fichero de Inquilinos Morosos). Con lo que no parece que las explicaciones al uso sirvan para explicar el anómalo comportamiento del mercado de alquiler español en el contexto europeo. Las raíces de nuestro “propietarismo” y alergia al alquiler hay que buscarlas en los años 50 del pasado siglo (el franquismo entendió que un país de propietarios era mucho menos susceptible de derrocar al régimen que un país de inquilinos) y en el pacto que desde 1956 (nuestra primera ley del suelo) se ha mantenido entre la Administración, el sector financiero y la propiedad del suelo para hacer extraordinariamente rentable ex ante la venta de vivienda y muy poco atractivo el alquiler. Las razones de nuestra anorexia arrendaticia no son culturales o técnicas, sino políticas y mercantiles.
En la pasada década, en materia de vivienda vacía, se han intentado en España, al menos, tres tipos diferentes de estrategias: favorecer el afloramiento de las viviendas no utilizadas hacia el alquiler, facilitar los desahucios con la esperanza de que esto dinamice el mercado privado de alquiler y penalizar la situación de no uso de las viviendas.
En relación con el primer tipo de estrategia, el FAVORECIMIENTO DE LA MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER, aunque con diferentes niveles de afección a la materia, cuatro han sido los principales instrumentos de actuación:
Ayudas públicas a la puesta en alquiler social de vivienda privada vacía (como principal ejemplo podemos citar Bizigune en Euskadi o el Avalloguer en Cataluña). Hablamos de vivienda previamente vacía y convertida en alquiler accesible. Lo que supone beneficios económicos para el propietario, pero también gasto público para conseguir alquileres más sociales y la utilización de un stock con una huella ecológica ya producida.
Ayudas públicas a la puesta en alquiler de mercado de vivienda privada -vacía o no- (como principal ejemplo podemos poner la SPA estatal, así como varias agencias locales de intermediación). Hablamos de la asunción por parte de los presupuestos públicos de seguros y avales para que se establezcan relaciones arrendaticias privadas entre arrendadores e inquilinos que fijan precios de mercado.
Ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes (como principal ejemplo podemos citar la Renta Básica de Emancipación estatal). Hablamos de ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes sin discriminación en función de renta personal o precio del alquiler y con grandes posibilidades de fraude y efectos inflacionistas en ciclo alcista y no deflacionistas en crisis.
Ayudas públicas de emergencia para el pago del alquiler a colectivos en riesgo de exclusión social (varias son las CCAA que disponen de este tipo de ayudas, aunque las cantidades y los destinatarios varían de manera importante). Hablamos de ayudas de emergencia social que no deberían darse si dispusiéramos de un parque de vivienda social en alquiler público que pudiera atender esta y otras situaciones social-residenciales.
En puridad, solo el primer tipo de programas apunta de forma expresa a la movilización de vivienda previamente vacía hacia el alquiler social, accesible o no de mercado. El segundo busca la dinamización del mercado privado de alquiler, pero sin que los alquileres sean sociales o las viviendas estuvieran previamente vacías. Y los dos últimos programas lo que pretenden es crear, entre jóvenes y personas en riesgo de exclusión social, una demanda mínimamente solvente de alquileres a precios moderados, a la espera de que afloren al mercado viviendas privadas (vacías o no) susceptibles de ser alquiladas por estas personas.
En relación a la segunda estrategia ensayada para movilizar vivienda vacía y dinamizar el mercado de alquiler, LA FACILITACIÓN DE LOS DESAHUCIOS, hay que señalar que, las dos reformas legales habidas en los últimos años (leyes 19/2009 y 4/2011 que han reducido las garantías del desahuciado hasta límites vergonzosos) y sobre todo la crisis, han producido un inmenso alud de desahucios que en nada ha ayudado a incrementar el número de inquilinos en España o a reducir el número de viviendas vacías. Es más, a pesar de los casi 300.000 desahucios (propietarios e inquilinos) habidos desde el comienzo de la crisis, España sigue a duras penas en el entorno del 10% de parque de alquiler y las viviendas vacías no solo no han disminuido, sino que han multiplicado su tamaño por dos. Un análisis causal erróneo, siempre lleva a aplicar medidas erróneas, cuando no contraproducentes.
Respecto a la tercera estrategia, tímida y discontinuamente ensayada, la PENALIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA, solo dos CCAA (Euskadi y Cataluña) trataron en la pasada década de combinar programas públicos de garantía estatal del alquiler para propietarios privados (que incluían ayudas a la rehabilitación, ayudas financieras casi a coste cero, seguros, avales, alquiler garantizado por la Administración, etc) con penalizaciones como instrumento de ultima ratio. Concretamente en el caso de Euskadi se legisló ha legislado la expropiación de las viviendas vacías (y se empezó a realizarlas en el caso de viviendas protegidas vacías) y se trató de dar respaldo legal a un canon parafiscal sobre la vivienda vacía, así como a la venta forzosa de las viviendas vacías. Aunque no se consiguió aplicar estas dos medidas, pues la ley en este punto fue rechazada por PNV, PSE y PP. En el caso de Cataluña, su aún vigente ley de vivienda (Ley 18/2007) prevé un sistema por el que, viviendas vacías privadas a las que durante varios años se les ha ofrecido todo tipo de ayudas públicas para su rehabilitación y alquiler garantizado, si las rechazan y están en un área de acreditada necesidad de vivienda, pueden finalmente ser objeto de expropiación temporal del usufructo. O lo que es lo mismo, ser puestas en alquiler público forzoso. La norma será derogada en unas semanas por el nuevo gobierno de CIU, con el apoyo de su socio preferente el PP y sin mucho disgusto por parte del PSC.
Este tipo de medidas, francamente pacatas en términos de derecho europeo comparado, han sido aplicadas en un número muy reducido de casos y han dado lugar a ríos de tinta en los medios de comunicación. Buena parte de los partidos y medios españoles defienden que la propiedad privada es sagrada. No se sabe si desconocen el contenido de nuestra Constitución en este punto o se hacen interesadamente los despistados. La realidad es que nuestra Carta Magna constitucionaliza la función social de la propiedad, la subordinación de toda forma de riqueza al interés general y la intervención pública en la economía. No admite debate que nuestro Tribunal Constitucional ha respaldado claramente la constitucionalidad de las leyes de Andalucía y Extremadura de fincas rurales y urbanas de rendimiento manifiestamente mejorable (que incluían cánones parafiscales e incluso la expropiación). O que el Consejo Consultivo de Cataluña respaldó la estatutariedad de la polémica expropiación temporal del usufructo de las viviendas vacías que rechazan ayudas públicas y permanecen vacías en zonas de acreditada necesidad de vivienda de la Ley 18/2007.
Si tuviéramos que señalar dos grandes diferencias estructurales en torno a la vivienda vacía entre muchos países de la UE y España, deberíamos señalar que la vivienda vacía se considera en el ámbito europeo una patología urbana, económica, social y medioambiental. Y partiendo de este principio, el derecho de propiedad es modulado en función del interés general. La vivienda vacía, en tanto que externalidad colectiva, implica una acción estatal tendente a evitar que este fenómeno se produzca con dos grandes tipos de acciones: (1) fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta y (2) penalización de la permanencia voluntaria en desuso. Frente a esta situación, en España buena parte de la población no considera la vivienda vacía como un problema y, como ya hemos señalado, se entiende que la propiedad privada (“sacrosanta”) faculta a los titulares de vivienda para hacer con la misma lo que les de la gana (prácticamente el uso y abuso del derecho romano de hace dos milenios).
No está de más recordar que en la UE, en términos generales, las medidas públicas para combatir tal fenómeno dejan el debate español a la altura del parvulario. En la UE son comunes las siguientes acciones en relación a las viviendas vacías que rehúsan las ayudas públicas para su puesta en alquiler –ayudas a la rehabilitación de vivienda vacía, ayudas directas a inquilinos para el pago de alquiler, programas de alquiler público garantizado, etc [1]:
Impuestos específicos o recargos en los de la propiedad inmobiliaria.
Sanciones y multas coercitivas.
Requisas y alquiler forzoso público temporal.
Ventas forzosas y alquiler público permanente.
Expropiación.
Legalizaciones de la ocupación.
Demolición (cuando no es una vivienda aislada la que está vacía, sino que es un edificio completo –aunque este pueda ser de muy pocas plantas-).
En relación a las VVS. Son uno de los restos del estallido de nuestra burbuja inmobiliaria. Como tal deberían ser asumidos (en forma de pérdidas) por parte de promotores y entidades financieras.
Lo que ha ocurrido en otros países con problemas similares es que las entidades financieras han puesto en el mercado de venta y alquiler ese stock de viviendas a unos precios moderados de forma que les han dado salida. Esto implica reconocer pérdidas, pero permite seguir adelante con la lógica económica del mercado (volver a dar crédito para la compra de suelos, urbanización, edificación, venta, hipoteca, alquiler, etc). Pero nada de esto ha ocurrido, ni parece que vaya a ocurrir en España. Los activos tóxicos inmobiliarios privados, que ascienden a más de 150.000 millones de euros (el 15% del PIB anual español), han sido objeto de todo tipo de ayudas públicas por parte del contribuyente, lo que ha sido aprovechado por el sistema financiero para preservar sus beneficios, seguir especulando con otros productos financieros, no restablecer el crédito y congelar el valor de los activos tóxicos inmobiliarios en los precios y expectativas del año 2007.
A finales del 2007 diversos expertos pidieron al Estado que adquiriera parte de las VVS de promotores, cajas y bancos para crear un parque público de vivienda en alquiler. El Gobierno consideró la idea muy cara y poco factible. Desde entonces el flujo de dinero del contribuyente hacia el sistema financiero es inmenso[2], no se ha recibido ningún tipo de contrapartida (refluir del crédito, viviendas y suelos para el estado, etc), los activos tóxicos inmobiliarios continúan congelados a la espera de un banco público malo que se haga cargo de todas las pérdidas, los desahucios se cuentan por cientos de miles y el suelo y la vivienda sigue teniendo unos precios artificialmente altos en España.
En este contexto proponemos:
A.1.- Que las Administraciones Públicas pongan en marcha planes sostenidos en el tiempo que permitan REDUCIR EL PARQUE DE VIVIENDA VACÍA EN ESPAÑA DESDE EL ACTUAL NIVEL DEL 20% A UNO MAS PROPIO DE LOS PAÍSES SOCIAL Y ECONÓMICAMENTE LÍDERES DE LA UE: 5% EN EL AÑO 2020 Y DEL 2.5% EN EL 2030.
A.2.- A través de esfuerzos concertados del sector público, el mercado y la sociedad civil, CONSEGUIR REDIRIGIR LAS VIVIENDAS VACÍAS MOVILIZADAS FUNDAMENTALMENTE HACIA EL ALQUILER, CON ESPECIAL INCIDENCIA EN EL ALQUILER PÚBLICO SOCIAL O PRIVADO ASEQUIBLE.
A.3.- Que las Administraciones Públicas pongan en marcha PLANES DE ATENCIÓN A LAS PERSONAS QUE HAYAN SIDO OBJETO DE DESAHUCIO COMO CONSECUENCIA DE LA CRISIS, A TRAVÉS DE VIVIENDA PÚBLICA EN ALQUILER, QUE EN BUENA MEDIDA PUEDE PROVENIR DE LA MOVILIZACIÓN DE PARTE DEL PARQUE DE VIVIENDA VACÍA.
A.4.- Que las Administraciones Públicas y las entidades privadas con y sin ánimo de lucro que puedan tener interés en la materia PONGAN EN MARCHA EN TODA ESPAÑA PROGRAMAS SIMILARES A LOS YA OPERATIVOS EN EUSKADI (BIZIGUNE) Y CATALUÑA (AVALLOGER) DE MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER PUBLICO SOCIAL O ASEQUIBLE PRIVADO.
A.5.- En este contexto, rechazamos el camino recorrido hasta la fecha por la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER (SPA) y por el programa RENTA BÁSICA DE EMANCIPACIÓN (RBE) promovido por el Ministerio de Vivienda primero y Fomento después. La SPA ha acabado convirtiéndose en una ineficaz e ineficiente agencia al servicio de la comercialización de vivienda privada en alquiler a precios de puro mercado, cuando no en gestor de la venta de vivienda libre en stock titularidad de promotores y entidades financieras. Y la RBE, por su origen electoralista y la falta de aparato público de control, se ha convertido en un programa que subvenciona alquileres a jóvenes casi sin ponderar su nivel de ingresos, que en muchos ha sido dañado por el fraude y que implica tensiones inflacionistas sobre los precios de los alquileres.
A.6.- Por lo anterior, consideramos buenas prácticas a replicar y expandir los actuales Bizigune y Avalloger y malas prácticas a modificar o erradicar las actuales SPA y RBE.
A.7.- EXIGIMOS QUE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS ESPAÑOLAS UTILICEN TODOS LOS RESORTES DE FOMENTO DE LA MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA Y PENALIZACIÓN DE LA EXISTENCIA DE LA MISMA QUE SON DE COMÚN UTILIZACIÓN EN LA UE. A estos efectos, entre las medidas de fomento debemos citar las subvenciones a la rehabilitación para el posterior alquiler de la vivienda vacía, las ayudas a la puesta en alquiler o el alquiler público garantizado. Y entre las medidas de penalización al uso entre nuestros socios comunitarios, y plenamente constitucionales en España, debemos citar las sanciones, multas coercitivas, cánones parafiscales, alquileres y ventas forzosas (temporales o definitivos), la expropiación, los derribos e incluso la despenalización de la ocupación en ciertos supuestos de estado de necesidad del ocupante y rendimiento manifiestamente mejorable del inmueble.
A.8.- Sea como fuere, entendemos que EN ESPAÑA SE DEBE GENERALIZAR UN SISTEMA PÚBLICO DE AYUDAS AL PAGO DEL ALQUILER AL ESTILO EUROPEO: cobertura de amplias capas de la población, ayudas públicas en función del nivel de renta, controles públicos para evitar el fraude y las tensiones inflacionistas y conexión con el parque público de alquiler.
A.9.- En consonancia con todo lo defendido en este documento, EXIGIMOS LA DEROGACION DE LAS LEYES DE DESAHUCIO EXPRES 19/2009 Y 4/2011 Y SUS SUSTITUCION POR UNA LEGISLACION QUE TUTELE LA SEGURIDAD JURIDICA DEL ARRENDADOR, PERO TAMBIEN LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS, MUY ESPECIALMENTE LA SEGURIDAD EN LA TENENCIA, LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA Y OBVIAMENTE EL DERECHO A LA VIVIENDA.
A.10.- NOS OPONEMOS A LA CREACIÓN DE UN BANCO PÚBLICO MALO O CUALQUIER OTRO INSTRUMENTO QUE SOCIALICE PÉRDIDAS DEL SECTOR INMOBILIARIO-FINANCIERO PRIVADO (muy especialmente su stock de vivienda vacía y suelo sin desarrollar) SIN CONTRAPARTIDA ALGUNA PARA EL CONTRIBUYENTE. En este sentido, solo apoyaríamos un programa de ayudas públicas a cambio de activos inmobiliarios que, partiendo de un precio de transacción actual de mercado, sirvieran de base a un futuro servicio público de vivienda en España que atendiera, en primer lugar, a las personas pobres que están siendo desahuciadas como consecuencia de la crisis y en términos generales a los demandantes de vivienda protegida.
A.11.- QUEREMOS LLAMAR LA ATENCIÓN SOBRE EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA INFRAUTILIZADA. En España solo la vivienda vacía ha sido objeto de cierta atención por parte de partidos, medios y ciudadanía en general. Pero en los países más avanzados de la UE se están tomando medidas, no solo para la movilización hacia el alquiler de la vivienda vacía, sino también para la mejor utilización de inmuebles no vacantes, pero si infrautilizados. A este respecto entendemos que en España también se pueden aplicar medidas de fomento y penalización en relación a la vivienda infrautilizada.
A.12.- Para la realización de buena parte de los objetivos fijados en los puntos anteriores, recordamos que España debe acometer la CONVERGENCIA CON LA UE-15 EN MATERIA DE ALQUILER PÚBLICO SOCIAL Y PRIVADO ASEQUIBLE. Para converger con los países que son modelo social y económico, España tiene que realizar esfuerzos muy importantes de manera sostenida en el tiempo. Como primer objetivo, planteamos que para el año 2020 España disponga de un 25% de su parque en alquiler (en estos momentos menos del 10%) y de un parque de alquiler público que equivalga al 10% del parque total de viviendas (en estos momentos, menos del 0.5%). En una segunda fase, antes del año 2030, España debería disponer de, al menos, 100 viviendas sociales en alquiler por cada 1.000 habitantes (en estos momentos estamos por debajo de las 3 por cada 1.000 habitantes) y de esta manera converger con el segundo grupo de países líderes en la materia en la UE.
A.13.- El anterior objetivo no se podrá alcanzar si España no acomete un fuerte aumento de los presupuestos públicos en materia de vivienda. En estos momentos los presupuestos públicos de vivienda en España apenas llegan al 0.3% del PIB (gasto directo, excluido el fiscal). Los países líderes en la UE se mueven casi todos en la banda del 1%-2.5% de su PIB en gasto público directo en vivienda. Por ello, entendemos que ANTES DEL 2020 ESPAÑA DEBERÍA CONVERGER CON ESTOS PAÍSES EUROPEOS Y GASTAR, AL MENOS, EL 1.5% DE NUESTRO PIB EN POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA, FUNDAMENTALMENTE ORIENTADAS AL ALQUILER, LA PUESTA EN VALOR DEL PARQUE DE VIVIENDA YA EXISTENTE, LA REHABILITACIÓN Y LA REGENERACIÓN URBANA (TODO ELLO SIEMPRE CON UN ENFOQUE ECOLÓGICO, ADEMÁS DE SOCIAL).
A.13.- En conexión con lo anterior, consideramos que DEBE CREARSE UNA BANCA PÚBLICA, ASÍ COMO UN TIPO DE DEUDA PÚBLICA DESTINADA A FINANCIAR POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA Y TAMBIÉN DEBEN APOYARSE LAS INICIATIVAS FINANCIERAS PRIVADAS SIN ÁNIMO DE LUCRO QUE TENGAN POR OBJETO LA FINANCIACIÓN DE POLÍTICAS PÚBLICAS DE MOVILIZACION DE VIVIENDA VACÍA Y ALQUILER PUBLICO SOCIAL Y PRIVADO ASEQUIBLE. En el mismo sentido, consideramos necesario que la banca y cajas de ahorros españolas, aun teniendo ánimo de lucro, crearan líneas de financiación específica para esfuerzos de movilización y construcción de vivienda destinada al alquiler público y asequible privado.
(B)
B.1.- CARTELES para manifestaciones, concentraciones, internet, etc.
“Menos vivienda vacías y más hogares para las personas”
B.2.- CONCENTRACIONES frente a instituciones.
Con estos y otros lemas similares ante el Ministerio de Fomento, las consejerías del ramo de las CCAA, la FEMP, ayuntamientos, la CECA (Confederación Española de Cajas de ahorros), la AEB (patronal de la banca española), APCE (patronal de la construcción española), partidos políticos con responsabilidad de gobierno, sindicatos, etc.
B.3.- OCUPACIONES DE EDIFICIOS VACIOS. Es evidente que el movimiento 15M ha optado ya en pasadas semanas por ocupar edificios abandonados por entidades financieras para, entre otras cosas, dar cobijo a personas que han sido desahuciadas de sus hogares.
[1] Para mayor detalle se pueden consultar los trabajos realizados sobre la materia por las profesoras Pilar Garrido, Leire Escajedo y Miren Gorrotxategui para el grupo de estudios de la UPV-EHU Ekiten Thinking (de libre acceso en la web de este grupo).
[2] Joaquín Arriola, profesor de economía de la UPV-EHU, partiendo de los informes de la Comisión Europea, estima en casi 200.000 millones de euros las ayudas recibidas por stock de suelo y vivienda tóxicos en España».
